Як правильно скласти договір купівлі-продажу земельної ділянки

admin

Попит на земельні ділянки цього року різко зріс. Будівництво будинку іноді виходить дешевшим, ніж покупка готового. Разом із експертами пояснюємо, як грамотно оформити договір купівлі-продажу землі.

Загальна схема дій при купівлі ділянки

  1. Перш за все, визначтеся, для чого вам потрібна ділянка. Існують різні види дозволеного використання землі. Наприклад, для індивідуального житлового будівництва (ІЖС), для садівництва, для городництва, сільськогосподарських земель та ін. Від виду ділянки залежить, як її можна використовувати і що тут можна будувати. Наприклад, на ділянці для ІЖС можна будувати будинок для своєї сім'ї. А ось на землях для городництва можуть бути тільки господарські споруди.
  2. Знайдіть відповідну ділянку. Можна:
  3. переглянути портали оголошень про продаж нерухомості;
  4. скористатися Публічною кадастрової картою Росреєстру, де відзначені ділянки, що перебувають у державній або муніципальній власності, що підходять під будівництво будинку.
  5. Не полінуйтеся – з'їздіть та огляньте ділянку. У холодну пору року оцінити саму ділянку, покриту снігом, важко, можна лише з'ясувати, чи є туди цілий рік проїзд, чи чистять дороги. Поговоріть з місцевими жителями – чи не затоплює цю територію в повені, чи немає якихось "підводних каменів".
  6. Дізнайтеся, чи підведено комунікації до ділянки, чи є гарантія, що їх підведуть (крім завірень продавця на словах).
  7. Поцікавтеся у місцевої влади планами будівництва. Чи не виявиться через рік ваша садиба біля нової магістралі або в тіні величезної багатоповерхівки.
  8. Якщо ділянку влаштовує, укладайте письмовий договір купівлі-продажу (можливий також попередній договір, внесення авансу або завдатку), оформлюйте передавальний акт, проводьте грошові розрахунки.
  9. Угоду потрібно зареєструвати в Росреєстрі (найпростіше – через МФЦ).

Договір купівлі-продажу ділянок схожий на договір купівлі-продажу квартири чи будинку, але специфіка предмета договору – земля, – звичайно ж, вносить до нього свої особливості, каже старший партнер МКА "ЮрСіті", адвокат Віталій Шакін.

Важливо пам'ятати про те, що такий договір оформляється лише письмово, а при зміні власника землі потрібно пройти процедуру державної реєстрації.

Яку ділянку можна продати та купити

Необхідно враховувати, що предметом договору може бути тільки така ділянка, яка поставлена ​​на кадастровий облік (тобто інформація про ділянку має бути в Єдиному державному реєстрі нерухомості – ЄДРН).

Якщо ділянка не має кадастрового номера, то для уповноважених державних органів не існує. У такому разі перед угодою потрібно буде вчинити дії щодо постановки ділянки на облік.

Як перевірити, чи варто ділянку на кадастровому обліку

Перевірити можна через офіційний сайт Росреєстру (сервіс "Довідкова інформація щодо об'єктів нерухомості в режимі online") або за допомогою Публічної кадастрової карти.

Як поставити ділянку на кадастровий облік

Якщо з'ясувалося, що ділянку на кадастровому обліку не варто, слід звернутися до Росреєстру через МФЦ.

  • заповнити заяву,
  • надати свій паспорт,
  • надати межовий план земельної ділянки, підготовлений внаслідок проведення кадастрових робіт.

Для складання межового плану необхідно укласти договір із кадастровим інженером, який має кваліфікаційний сертифікат. Список усіх атестованих кадастрових інженерів є на сайті Росреєстру. Якщо у процесі межування буде уточнено становище меж суміжних ділянок, то кадастровий інженер має оформити також акт погодження із сусідами.

Що має бути зазначено у договорі

Сторони договору

Якщо це звичайна угода, без участі банку та третіх осіб, то сторони договору дві – продавець та покупець.

Вони мають бути зазначені у "шапці" документа. Тут або у розділі з реквізитами повинні бути точні ідентифікаційні дані сторін:

  • якщо продавець чи покупець – фізособа, то вносяться її паспортні дані, місце реєстрації, ІПН, СНІЛЗ, за потреби банківські реквізити.;
  • якщо одна із сторін – компанія, організація (юрособа), то обов'язково мають бути зазначені ІПН, ОДРН (ОДРНДП), юридична адреса, банківські реквізити.

Якщо ділянка перебуває у державній чи муніципальній власності, то за продавця виступає уповноважений орган влади. У такому разі покупець навряд матиме можливість вносити свої умови в договір. Такі земельні ділянки можуть бути надані через процедуру торгів їх переможцям і лише в деяких випадках, коли це дозволяє закон, – без торгів.

Предмет угоди

У договорі обов'язково має бути описаний предмет угоди – у разі конкретну ділянку землі. Вказуються його характеристики:

  • кадастровий номер ділянки,
  • категорія,
  • вид дозволеного використання,
  • адреса,
  • розміри,
  • обтяження або обмеження,
  • наявність на цій землі об'єктів нерухомості.

Покупцеві варто звертати увагу на всі характеристики ділянки, щоб розуміти, чи підходить він йому.

"Слід пам'ятати, що за загальним правилом неможливий продаж землі без об'єктів нерухомості, що знаходяться на ньому", – говорить Шакін.

Вартість землі та порядок розрахунків

Звичайно, у договорі необхідно позначити вартість ділянки, а також те, яким чином покупець буде розраховуватись.

На користь продавця також позначити у договорі чіткі умови щодо терміну оплати – коли, у якому розмірі, за якими реквізитами покупець виплачує вартість купівлі.

"Сторони вільні у зазначенні умов, але щоб уникнути ризиків оскарження договору ціна землі не повинна бути істотно нижчою за кадастрову вартість. Більшою мірою це захищає саме покупця", – каже Шакін.

Права та обов'язки сторін

У розділі договору позначають, що кожна зі сторін має зробити і що має право. Формально це обов'язок продавця передати ділянку, а покупця – прийняти її та сплатити її вартість. Але сторони тут можуть узгодити якісь інші особливі умови. Наприклад, покупець може зобов'язати продавця очистити ділянку від сміття, у певний термін вивезти майно, передати ділянку у скошеному чи ораному стані тощо.

Тут чи іншому розділі договору слід позначити конкретний термін передачі ділянки покупцю. Це виключить суперечки та розбіжності.

Інші умови договору

Договір може містити інші умови щодо взаємин сторін. Наприклад, про відповідальність сторін, порядок вирішення спорів, порядок подання на державну реєстрацію.

Ці умови не є обов'язковими, але не варто ними нехтувати.

Реквізити та підписи обох сторін

Завершується договір розділом, у якому сторони означають свої реквізити, і навіть проставляють підписи.

Що ще врахувати під час укладання договору купівлі-продажу ділянки

Усього знадобиться два екземпляри договору купівлі-продажу: один для покупця, один для продавця.

Буває, що до договору потрібно включити деякі нюанси, – додає юрист Наталія Хаматова.

  • Якщо від імені продавця чи покупця діє особа за довіреністю, то в преамбулі договору зазначаються реквізити довіреності та сама особа, яка представляє інтереси сторони договору за довіреністю.
  • Якщо на ділянці є споруди і вони зареєстровані в Росреєстрі, то вони продаються разом із ділянкою. Тобто до договору додаються найменування об'єкта, його характеристики, кадастровий номер та на підставі чого цей об'єкт був зареєстрований та чим підтверджується право власності. У розрахунках вказується вартість не лише загальна, а й окремо на кожну споруду (будинки, лазні, гаража тощо).
  • У договорі мають бути зазначені обмеження та обтяження (наприклад, іпотека, заборона на реєстраційні дії через борги продавця, обмеження через те, що ділянка знаходиться у зоні з особливими умовами використання території тощо). Прописується порядок зняття обмежень та обтяжень.
  • Якщо на ділянці є житловий будинок, то додаються пункти щодо зареєстрованих у ньому осіб – є вони чи ні, порядок зняття їх з обліку та порядок оплати комунальних послуг.

Акт-приймання передачі: коли підписувати

Після підписання договору сторони підписують передавальний акт, яким продавець передає, а покупець приймає земельну ділянку.

Цей акт може бути підписаний безпосередньо під час підписання договору, до здійснення повного розрахунку, або ж сторони можуть передбачити інші строки підписання акта – наприклад, після повної оплати за договором або у конкретну дату.

Реєстрація договору купівлі-продажу земельної ділянки

Перехід права власності на земельну ділянку до покупця має бути зареєстрований, про це робиться запис у ЄДРН.

Як краще реєструвати угоду: до МФЦ чи через нотаріуса

  • самостійно через МФЦ,
  • через нотаріус. Обов'язково нотаріально засвідчуються правочини, якщо продається частка у праві власності на землю, якщо власник ділянки – дитина чи недієздатна людина. Також це можна зробити за власним бажанням.

Нотаріус подає документи на реєстрацію електронно, у разі держреєстрація переходу права власності до покупцю може пройти буквально протягом доби.

Реєстрація через нотаріуса простіше, оскільки він допоможе скласти умови договору. Але й дорожче, оскільки потрібно буде сплатити за послуги нотаріуса, зазначає Шакін.

Документи для реєстрації ДКП земельної ділянки

Для реєстрації угоди потрібні такі документи:

  • заяву про реєстрацію (можна отримати до МФЦ);
  • квитанція про оплату держмита (загалом для громадян це 2 тисячі рублів, але іноді держмито менше – наприклад, 100 рублів, якщо реєструється частка у праві на земельні ділянки із земель сільгосппризначення);
  • паспорти та інші документи сторін (наприклад, військовий квиток військовослужбовця, паспорт моряка, свідоцтво про народження для дитини та ін.);
  • сам договір купівлі-продажу (його потрібно складати у трьох примірниках);
  • акт приймання-передачі;
  • документи продавця на земельну ділянку (свідоцтво про власність або витяг з ЄДРН, свідоцтво про право на спадщину, договір дарування та ін.);
  • додаткові документи (наприклад, згода чоловіка на правочин, відмова місцевої влади від купівлі сільгоспземлі).

Більш детальну інформацію про реєстрацію та документи можна знайти на порталі держпослуг.

Після реєстрації сторони отримують витяг з ЄДРН.

Як перевірити ділянку та продавця

Щоб уникнути ризиків під час укладання угоди щодо купівлі землі, слід попередньо перевірити як ділянку, так і продавця, радить Шакін.

Перевірка продавця

  1. Дійсність паспорта.
  2. Фінансовий стан продавця – чи не має він боргів та кредиторів, чи не перебуває на межі банкрутства. Інакше угоду можуть оскаржити, і вам доведеться витратити багато сил для повернення грошей, якщо це взагалі вийде. Вивчіть, чи не є продавець учасником будь-якого судового процесу. Для цього можна зробити пошук на прізвище продавця на сайтах судів.
  3. Чи немає щодо продавця виконавчого провадження. Інформацію можна знайти на сайті Федеральної служби судових приставів. Потрібно вписати у форму пошуку прізвище, ім'я та по батькові продавця, а також його дату народження.
  4. Перевірте підприємницьку діяльність продавця – чи є він учасником чи гендиректором будь-якої організації. Якщо це суспільство стане банкрутом, його борги можуть бути покладені на продавця.
  5. Склад сім'ї продавця на момент отримання ділянки у власність та на момент продажу. Якщо майно спільне, то угоду потрібно згоду чоловіка.
  6. Паспорт та свідоцтво про шлюб.Якщо продавець не одружений, то все одно краще попросити у нього довідку про відсутність факту державної реєстрації речових укладення шлюбу (форма 15) за певний період. У Москві таку довідку видає архівний відділ РАГС із запису.

Перевірка ділянки

  1. Зверніть увагу, на якій підставі ділянку належить продавцю. Попросіть його надати документ-основу. Це може бути, наприклад, договір купівлі-продажу, договір приватизації, свідоцтво про право на спадщину, договір дарування, рішення суду та ін. Такий документ потрібно ретельно вивчити, розглянути, як продавець отримав власність, – краще за допомогою юриста. Добре, якщо з моменту придбання землі у власність минуло більше трьох років (термін позовної давності), тоді можна практично не побоюватися заперечення договору. Хоча іноді з поважних причин термін позовної давності може бути відновлений.
  2. Вивчіть виписку з ЄДРН на ділянку та кадастровий паспорт. Ці документи містять основні характеристики ділянки, її кадастрову вартість. Перевірте, чи реальна ділянка збігається з тим, що описано в документі. Обов'язково вивчіть ділянку на місцевості, перевірте її адресу.

Ризики заниження вартості ділянки у договорі

Якщо ціна ділянки в договорі сильно занижена, то можуть виникнути сумніви щодо сумлінності покупця. І якщо надалі продавця буде визнано банкрутом, то велика ймовірність оскарження такого договору та визнання його недійсним через суд. У результаті ділянку можуть повернути у власність продавця для продажу з торгів, а отримані на торгах гроші будуть розподілені між кредиторами.

Якщо ціна ділянки була занижена тільки, як кажуть, на папері (тобто насправді покупець заплатив повну вартість, але в договорі зазначена менша – наприклад, для уникнення податків), то покупець ризикує різницею між тим, що він заплатив і тим, що відображено у договорі. Якщо суд із якихось причин визнає договір недійсним, то вимагати до повернення від продавця покупець зможе суму, яка зазначена у договорі.

У яких випадках угоду можуть визнати недійсною та розірвати

Будь-яка угода вимагає уважного ставлення до неї, а договори з нерухомістю необхідно перевіряти ще ретельніше, оскільки вони, як правило, дуже дорогі, каже Шакін. покупцем.

Найчастіші причини заперечення угоди:

  • продавець був або став банкрутом, а землю продали за заниженою ціною;
  • чоловік не дав згоди на правочин;
  • місцевій владі не надсилалося повідомлення про продаж земель сільгосппризначення або ж у повідомленні про продаж ціна ділянки була вищою, ніж та, за яку продавець у результаті продав землю;
  • документ продавця про права на землю сумнівний, підроблений, відноситься до іншої ділянки;
  • протягом трьох років після правочину права на нерухомість пред'явив невідомий раніше спадкоємець (з поважних причин термін давності може бути відновлений).

Купівля ділянки сільгосппризначення: що потрібно знати

Існує сім основних категорій земель: сільгосппризначення, промисловості, територій, що особливо охороняються, лісового фонду, водного фонду, землі запасу, землі населених пунктів.

Угоди проводяться в основному із сільгоспземлями та землями населених пунктів.

При продажу ділянки сільгосппризначення за законом місцева влада (регіональна або муніципальна) має першочергове право купівлі ділянки.

Тобто продавець сільгоспділянки має письмово повідомити владу регіону чи муніципалітету про свої плани продажу землі. У цьому повідомленні мають бути зазначені ціна, розмір ділянки, її місце розташування, а також у який термін має бути проведений розрахунок (термін розрахунків за такими угодами не може перевищувати 90 днів).

Якщо влада відмовиться від купівлі, або якщо продавцю взагалі не прийде письмова відповідь на звернення протягом тридцяти днів з дня надходження повідомлення, продавець може продати ділянку будь-кому. Але це право діє протягом року, а ціна угоди має бути не нижчою від тієї, яку власник ділянки повідомляв органам влади.

"Необхідно дотримуватися цього правила, оскільки інакше угода з продажу земельної ділянки є нікчемною, – наголошує Шакін. – Є законопроект про пом'якшення цих положень, у тому числі виходячи з розмірів ділянки, але поки що це тільки законопроект".

Як правильно скласти договір купівлі-продажу земельної ділянки - Priroda.v.ua

Підкажіть при купівлі-продажу садової ділянки, які документи потрібні. І взагалі опишіть процедуру купівлі ділянки, дякую.

При купівлі-продажу земельної ділянки документів потрібно багато, але я перерахую основні, і коротко опишу всю процедуру.

Основними моментами, на які слід звернути увагу при купівлі земельної ділянки, є наявність правовстановлюючих документів та належне оформлення переходу права власності на ділянку до покупця шляхом підписання договору та звернення до реєстраційного органу для реєстрації права. Все це потребує достатньої юридичної кваліфікації та знань особливостей правового режиму нерухомого майна.

На самому початку, ще в процесі вибору земельної ділянки для покупки, необхідно одразу звернути увагу на категорію земель та дозволене використання земельної ділянки (для садівництва, городництва, індивідуального житлового будівництва, особистого підсобного господарства тощо). Можливо, на цій ділянці не можна займатися тим, чим ви плануєте, наприклад будувати капітальний будинок. Краще заздалегідь з'ясувати докладну інформацію про майбутнє придбання та ознайомитись з відповідними документами. Це дуже важливий момент.

Щодо правовстановлюючих документів на земельну ділянку, то вони можуть взагалі бути відсутніми у продавця. У нашій країні величезна кількість громадян мають садові, городні та дачні ділянки, проте багато хто не має на них документів. У цьому випадку не варто поспішати з покупкою. Відсутність документів позбавляє дачника права здійснювати угоди з такими об'єктами, зокрема продавати чи передавати їх у спадок. Неоформлену у власність нерухомість та землю також важко враховувати для цілей оподаткування та складно застрахувати.
Для вирішення цієї проблеми було прийнято Федеральний закон від 30 червня 2006 року.N 93-ФЗ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів Російської Федерації з питання оформлення у спрощеному порядку прав громадян на окремі об'єкти нерухомого майна», так званий «Закон про дачну амністію». Він спрощує процедуру оформлення у власність земельних ділянок, садових будинків, гаражів та інших побутових споруд.
Незважаючи на спрощену схему, звичайним громадянам вона, як і раніше, здається надто складною, внаслідок чого вони вважають за краще не турбувати себе збором усієї необхідної документації. Тому найчастіше купівля здійснюється шляхом фактичної передачі ділянки покупцю та розрахунку з продавцем. Таким чином, нові власники залишаються без відповідних документів та прав.
Також дуже часто продавці вводять в оману своїх покупців, зводячи процедуру оформлення прав до подання заяви голові дачного кооперативу та переоформлення членської книжки. Ця процедура перестав бути угодою з купівлі-продажу земельних ділянок і замінює її. Слід знати, що право власності у покупця виникає з його реєстрації в уповноваженому органі – реєстраційної службі, а чи не у правлінні кооперативу чи в голови. Якщо документи у продавця є, і перешкод до оформлення немає, залишається лише оформити перехід права власності, звернувшись до реєстраційної служби з готовим пакетом документів. Обов'язковим є укладання відповідного договору (купівлі-продажу, дарування чи ін.), який підписується сторонами. До речі, дуже часто громадяни вважають, що достатньо завірити договір у нотаріуса та угода оформлена – ще одна помилка!
З набранням чинності 31 січня 1998 р.Федерального закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» скасовано обов'язкове нотаріальне посвідчення угод, що здійснюються громадянами, з нерухомістю. Отже, звернення до нотаріуса — це право громадян та організацій, але не обов'язок, який унаслідок високих стягуваних державних мит та тарифів стає дедалі більш обтяжливим.
До органів державної реєстрації подаються вже належним чином оформлені та підписані сторонами документи. Тексти договорів може бути підготовлені самими громадянами як самостійно, і з допомогою кваліфікованої юридичної консультації. У будь-якому випадку обов'язковою є лише державна реєстрація — юридичний акт визнання та підтвердження державою угод, що укладаються, і придбаних прав, при цьому зареєстроване право або правочин можуть бути оскаржені лише в суді.

Слід зазначити також, що якщо на земельній ділянці існують незареєстровані будівлі, краще, щоб продавець одразу оформив їх у спрощеному порядку. Відповідно до чинного Закону про дачну амністію громадяни мають право в заявному порядку оформити у власність житлові та садові будинки, гаражі та земельні ділянки, надані для ведення особистого підсобного, дачного господарства, городництва, садівництва, індивідуального гаражного або індивідуального житлового будівництва, якщо цього не було зроблено раніше.
І ще кілька слів щодо вимог до документів з боку уповноважених органів.
Якщо земельну ділянку перебуває у власності кількох осіб, продавцю необхідно подбати у тому, щоб вони, чи його представник із довіреністю були присутні під час укладання угоди, які підписи стояли на договорі купівлі-продажу.Якщо ділянку отримано продавцем у спадок, вона має повністю вступити у права спадкування, без чого угода неможлива. І, нарешті, земельна ділянка до моменту укладання угоди купівлі-продажу має бути повністю звільнена від арешту або викуплена із застави.
Після підготовки всіх документів та їх здачі до реєструючого органу починається процес державної реєстрації переходу права власності на земельну ділянку. Кінцевим результатом є отримання покупцем свідоцтва про реєстрацію права та інших документів після реєстрації угоди.