Якщо орендуєте квартиру, важливо пам'ятати про 10 ключових правил

Оренда квартир стає все більш популярною: попит зростає, а ціни знижуються. Багато орендарів, які винаймають житло вперше, роблять помилки, для досвідченого квартиронаймача очевидні. Список із десяти простих правил, які допоможуть уникнути проблем та налагодити чудові стосунки з орендодавцем, — у нашому матеріалі.

1. Укладіть договір

Незалежно від терміну оренди та типу житла варто укласти з господарем договір оренди. Це убезпечить наймачів від сваволі з боку орендодавця. У договорі слід чітко прописати права та обов'язки сторін, термін оренди, правила зміни орендної ставки та будь-які додаткові умови. Слід також розрізняти найм та оренду, оскільки ці відносини регулюються різними статтями ДК РФ і під них складаються різні договори. Якщо власник надає квартиру фізичним особам для тимчасового проживання – це найм. Про оренду йдеться, коли в угоді бере участь хоча б одна юридична особа чи приміщення не лише житлового призначення. Як правильно укласти договір оренди квартири (+ зразок)

2. Розподіліть додаткові платежі

Крім власне орендних виплат, у договорі можуть бути (і мають бути) прописані інші витрати — наприклад, комунальні платежі чи внески на капремонт. Необхідно заздалегідь визначитися щодо розміру виплат та на яку зі сторін вони ляжуть. Орендодавець може включити комуналку у вартість оренди, але вносити платежі сам, щоб зняти турботу з орендарів. Можлива і зворотна ситуація: власник знижує ставку, а наймач оплачує всі комунальні послуги.Також варто враховувати, що якщо у квартирі необхідний ремонт чи заміна дорогих меблів та техніки, то найчастіше ці витрати або діляться між сторонами, або лягають на орендарів, але тоді орендодавець може тимчасово знизити ставку.

3. Не тягніть гроші з орендодавця

Хорошим тоном вважається брати всі витрати на облагородження квартири (або хоча б більшу частину) на себе, навіть якщо в поломках і несправностях винен господар житла. Не варто наполягати на тому, щоб орендодавець платив за покращення квартири, адже ви вже погодилися зняти її у такому вигляді та стані. Це, однак, не поширюється на випадки, коли власник квартири випадково чи навмисно приховав якийсь дефект.

4. Платіть вчасно

Своєчасна виплата всіх встановлених внесків одночасно врятує від юридичних проблем та допоможе підтримувати нормальні людські стосунки з орендодавцем. Якщо через якісь причини зараз заплатити не виходить, не варто приховувати це від господаря квартири. Орендодавцям вигідніше зберегти джерело доходу в довгостроковій перспективі, і в більшості випадків при фінансовій скруті вони підуть вам назустріч.

5. Не робіть ремонт без дозволу

Ремонт, а тим більше перепланування в орендованій квартирі не можна робити без згоди господаря. Якщо наймач завдасть шкоди житлу чи сусідам, всі витрати на відшкодування ляжуть на орендодавця. Зазвичай власники дозволяють наймачам проводити дрібний побутовий ремонт, а ось проведення косметичного чи капітального ремонту частіше обговорюється заздалегідь та прописується у договорі.Буває так, що орендодавець спеціально здає квартиру за умови, що мешканці самотужки проведуть у ній ремонт — це підвищить її привабливість для майбутніх орендарів.

6. Узгоджуйте зміни в інтер'єрі

Менш глобальні зміни всередині житла, такі як перестановка чи покупка меблів, не потребують втручання господаря. Однак слід спитати дозволу орендодавця, якщо ви хочете викинути з квартири якийсь предмет меблів — раптом на нього господар має плани. Так само власники можуть бути проти, якщо ви захочете повісити що-небудь на стіну – адже для цього доведеться вбивати незаплановані цвяхи або свердлити нові дірки.

7. Уточніть ставлення господаря до дітей

Багато орендодавців заперечують дітей у квартирі, і це стає ясно ще до укладення договору. Якщо обставини змінюються, треба обов'язково попередити господаря житла. Якщо орендарі встигли показати себе з хорошого боку, власник житла може йти назустріч. Однак для більшості власників відсутність дітей – питання принципове, і, швидше за все, у такому разі вам доведеться шукати нову квартиру.

8. Не заводіть без дозволу тварин

Зазвичай наявність вихованців обговорюється до укладання договору. Якщо через якийсь час оренди виникає бажання або необхідність впустити в квартиру чотирилапого або пернатого мешканця, це питання необхідно обговорити з господарем житла. Зазвичай власники проти тварин, тому що вони можуть зіпсувати меблі або оздоблення, але якщо ви встигли зарекомендувати себе як відповідальний та акуратний наймач, то орендодавець може піти на поступки.Складніша ситуація, якщо у господаря квартири алергія — швидше за все, у такому разі від вихованця доведеться відмовитися.

9. Не здавайте квартиру в суборенду

Надовго підселяти в орендовану квартиру інших людей або навіть здавати в суборенду — дуже погана ідея. Хазяїн спілкувався і складав договір з конкретними людьми, яких він розраховував бачити своїми наймачами і про які він встиг скласти свою думку. Проживання у квартирі сторонніх як псує відносини між орендарем і орендодавцем, а й (якщо не зазначено зворотне) суперечить договору. Якщо ваші плани входить здача житла в суборенду, це спочатку необхідно обговорити заздалегідь.

10. Використовуйте житло за призначенням

Субаренда без згоди власника — окремий випадок, коли наймачі використовують квартиру не за призначенням. Буває, що орендарі починають вести вдома якийсь бізнес або навіть влаштовують у орендованих квартирах різні майстерні. Це може призвести до того, що шум і запах зіпсують відносини із сусідами, а квартира втратить товарний вигляд. Навіть якщо бізнес наймачів законний, у орендодавця з ймовірністю виникнуть проблеми. Використовувати для робіт та бізнесу можна лише апартаменти, оскільки вони офіційно не є житлом.

Головна відмінність довгострокової оренди від короткострокової у цьому, що з довгострокової (від 12 місяців) договір необхідно реєструвати в Росреестре. Багато орендодавців через це вважають за краще укладати договір на 11 місяців, а потім його продовжувати.

Яку б форму оренди ви не обговорювали з власником квартири, спочатку вам необхідно переконатися в його благонадійності. Для цього попросіть показати документ на право власності.Це може бути свідоцтво про власність, договір дарування (якщо квартиру господареві подарували), договір купівлі-продажу (якщо квартира куплена), свідоцтво про спадкування (якщо житло залишилося у спадок) чи свідоцтво про приватизацію.

Усі документи мають бути оригіналами. Якщо господар квартири пред'являє лише ксерокопії – це привід насторожитись. Їх легко підробити.

Дуже важливо подивитися, скільки людей володіє власністю. Ідеальний варіант, якщо це буде одна людина. Тоді у договорі вказується дві сторони: власник квартири та ви; якщо ж у свідоцтві на право власності прописано кілька осіб, вам потрібно буде зібрати їх підписи.

Про що може розповісти паспорт власника

Орендуючи квартиру на тривалий термін, обов'язково попросіть у господаря квартири паспорт. Він також має бути оригінальним. Ви маєте повне право звірити дані звідти із даними у документах на квартиру.

Під час укладання договору на тривалий термін буде зайвим зробити запит до Реєстру нерухомості та звірити дані власника з даними з кадастрової виписки. Якщо вони не збігаються, це говорить про те, що «власник» квартири — це або орендар, або співробітник агентства, або прописана в квартирі людина, або пайовик. Це має щонайменше насторожити. Ні з ким, окрім власника, укладати договір довгострокової оренди не можна.

Що має бути у договорі оренди

До складання договору слід підійти відповідально, в ідеалі запросити юриста. Єдиного зразка цього документа не існує, але можна сказати, що в ньому має бути обов'язково.

По-перше, у договорі мають бути зазначені всі ваші дані та дані власника квартири.По-друге, відомості про квартиру (адреса, кому належить, площа приміщень тощо). По-третє, у договорі обов'язково мають бути прописані умови оплати (сума, порядок погашення та крайні терміни). Також у договорі необхідна інформація про обов'язки сторін та пункт про розірвання договору. У ньому часто вказується, що якщо договір розривається за вашим бажанням раніше за термін, то страховий депозит вам не повертається.

Зазвичай договір оренди включає і так звані особливі умови, тобто ваші домовленості із власником, які ви укладаєте у процесі переговорів. Це може бути, наприклад, домовленість про перенесення термінів виплати страхового депозиту або заборону куріння у квартирі.

Навіщо потрібні додатки до договору

До основного договору завжди є додатки. Наприклад, опис майна. У ній зазвичай вказується не все майно, а найдорожче. Важливо звернути увагу на відповідність опису реального стану речей на момент укладання договору. Умовно кажучи, якщо в ній написано, що холодильник справний, а він ледве холодить або зовсім не працює, не соромтеся вказати на це і попросити про редагування в додатку, інакше ремонтувати холодильник ви будете самі.

Другий додаток – акт передачі власності. До нього входить опис усіх дефектів у квартирі. Цей документ також важливий: якщо ви в'їжджаєте в квартиру з плінтусом, що відколовся, господар не зможе відмовити вам через нього в страховому депозиті при виїзді.

Що важливо врахувати під час оплати

Порядок оплати прописується в договорі, там же можна прописати і кращу форму передачі коштів (готівка/безготівка).При оплаті готівкою попросіть орендодавця підготувати форму розписки про отримання коштів у двох примірниках. Одна розписка має залишитися у вас. Це важливо, тому що копія розписки юридичної сили не має.

У розписці обов'язково мають бути зазначені паспортні дані сторін, період оплати, сума (зокрема прописом) із зазначенням валюти. Розписка зберігає юридичну чинність протягом трьох років. У разі оплати банківськими чи поштовими переказами обов'язково зберігайте квитанції — як і всі документи, що регламентують ваші стосунки з господарем квартири, — у надійному місці.

Марія Спірідонова, керуючий партнер «ЛЕГЕС БЮРО», член Асоціації правників Росії:

— Основною відмінністю довгострокового найму житлового приміщення є державна реєстрація договору у Росреєстрі. Але перед цим необхідно перевірити право власності наймодавця на квартиру, замовивши актуальну виписку з ЄДРН на квартиру, а також вимагати подати оригінал документа, на підставі якого він набув цього права власності (договір купівлі-продажу, дарування, приватизаційні документи, свідоцтво про право на спадщину). ). Якщо власників кілька, то вони мають бути зазначені у договорі оренди з боку наймодавця або видати одному з них нотаріальну довіреність на підписання такого договору. При цьому обов'язковим є оригінал паспорта наймодавця.

Сам договір оренди повинен містити всі паспортні дані сторін договору, характеристики квартири у відповідності до даних ЄДРН, розмір орендної плати та порядок її внесення.При цьому орендна плата може бути фіксованою постійною (щомісячною) або змінною (коли, крім постійної плати, доводиться оплачувати щомісячно комунальні послуги на підставі рахунків, що виставляються наймачеві). Доцільно відобразити і умова, що орендна плата може бути підвищена наймодавцем не частіше за такий період на рік (кварталу, півроку тощо) і не більше ніж на 10 % (для прикладу). Оплата повинна здійснюватися або за розписками наймодавця або, що найкраще, у безготівковому порядку на карту, зазначену в договорі.

У договорі мають бути зафіксовані права та обов'язки сторін, особливо у частині розподілу обов'язків із капітального та поточного ремонту квартири, порядок розірвання договору (у тому числі односторонній), відповідальність сторін за недотримання зобов'язань за договором. Бажано також затвердити порядок та умови відвідування власником квартири. Для наймодавця доцільно застрахувати квартиру, що здається на тривалий термін. До договору додається акт приймання-передачі квартири, який максимально докладно має описувати її стан. Якщо квартира передається з меблями та побутовою технікою, вони також повинні бути докладно описані із зазначенням їхнього стану на момент початку найму. Повернення квартири також здійснюється за актом повернення приміщення, в якому аналогічно прописується стан квартири, меблів та техніки на момент повернення.

У цій публікації я позначу основні питання, які потрібно поставити під час оренди квартири власнику чи ріелтору.Орендуючи житло, необхідно відразу, до моменту укладання угоди з'ясувати всі важливі моменти, адже від цього залежатиме весь подальший період вашого проживання в чужій квартирі, рівень комфорту, зручностей, не тільки фізичних, а й матеріальних. В оголошеннях про здачу нерухомості вона обов'язково подаватиметься в кращому вигляді: всі переваги будуть перебільшені, а недоліки приховані. Тому, щоб з'ясувати всі важливі нюанси, необхідно одразу ставити запитання. Отже, про що запитати при оренді квартири по телефону та при особистій зустрічі – розглянемо далі.

Запитання, які потрібно поставити по телефону

Бажаючи зняти житло, спочатку ви спілкуватиметеся з квартироздатниками або ріелторами в телефонному режимі. Вже на цьому етапі необхідно визначити, чи варто далі розглядати даний варіант, або він відразу вам не підходить, і потрібно переходити до наступного. Отже, розглянемо основні питання, які необхідно поставити по телефону при оренді квартири.

Якою є остаточна вартість оренди? В оголошеннях часто вказується занижена вартість, щоб привернути увагу. Про остаточний варіант орендар часто дізнається вже на місці, коли оглядає квартиру і вона йому подобається. Але ціна для більшості квартиронаймачів є основним фактором, тому необхідно дізнаватися про неї відразу ж, насамперед і у всіх подробицях. Так, варто дізнатися:

• Хто платитиме за послуги ЖКГ?
• У яких випадках і коли вартість оренди може бути змінена?
• Як і в які терміни має здійснюватися оплата?

Чи можливе проживання дітей та/або тварин? Багато орендодавців не вітають проживання в їхньому житлі маленьких дітей та/або тварин, і тому, коли дізнаються, що у вас вони є, відмовлять вам чи підвищать вартість оренди. Не варто зволікати з цим питанням, це важливий момент, який необхідно з'ясувати одразу.

Чи буде укладено договір оренди? Дуже важливе питання, яке потрібно поставити по телефону під час першої розмови. Договір оренди – це захист ваших прав та гарантія дотримання власником тих умов, які спочатку були обумовлені. Наявність договору означає, що ви орендуєте квартиру легально і у разі виникнення якихось розбіжностей зможете відстоювати свої інтереси. Так само договір оренди захищає права власника житла.

Чи потрібна застава? Дуже часто господарі квартир вимагають обов'язкового внесення застави у розмірі, наприклад вартості 1 місяця проживання або 3 місяців проживання. Застава вноситься на момент підписання договору оренди, зберігається в орендодавця і повертається при розірванні договору. Для власника це гарантія того, що орендар не втече, не заплативши. Про таку умову необхідно також поставити запитання відразу ж, можливо, вона вас не влаштує.

На який термін можна винайняти житло? Ще одне важливе питання, яке потрібно поставити одразу, по телефону. Можливо, вам потрібна оренда на тривалий термін, а господар квартири готовий здати її лише на кілька місяців, тому що потім вона знадобиться йому для інших цілей. Цей момент потрібно не лише обговорити усно, а й обов'язково включити до договору оренди.

На якому поверсі розташована квартира? Чи працює ліфт? Якщо вам важливі ці моменти, їх теж необхідно обговорити відразу.Якщо вам доведеться щодня спускати візок, велосипед чи інші габаритні речі, поверховість та справність ліфта повинна мати велике значення.

Чи можуть до вас підселити ще когось? Буває, що власники квартири здають її одразу кільком людям, які не пов'язані один з одним (наприклад, по кімнаті кожному). Ця умова може бути не прописана в оголошенні, тому слід відразу уточнити це питання, щоб потім не було «приємних сюрпризів». Умова можливості/неможливості підселення також має бути зазначена у договорі оренди.

Чи відповідають фотографії дійсності? На жаль, трапляються випадки, коли в оголошенні про здачу житла публікуються фото, що не відповідають дійсності. Причин цьому може бути багато, головне сам факт, і необхідно уточнити це питання відразу ж.

Якщо відповіді на всі перелічені вище питання, які ви задали по телефону, вас задовольнять, можна домовлятися про особисту зустріч та огляд житла, де теж є чимало моментів, які варто уточнити.

Питання, які потрібно поставити під час огляду квартири

Наступні питання також мають велике значення. Але чому їх слід задавати лише під час огляду житла, а не телефоном? Все просто: щоб не надто займати час співрозмовника під час дзвінка, адже у нього в цей момент можуть бути інші важливі справи. А тут він прийде безпосередньо на зустріч з вами, тому вже можна буде з'ясувати всі важливі питання.

За чий рахунок ремонт? Якщо ви плануєте зняти квартиру на тривалий термін, це питання є особливо актуальним, і обговорити його потрібно відразу, щоб потім не виникло розбіжностей.Часто буває, що окремі види ремонту (наприклад, складніші) перебирає власник квартири, інші (наприклад, простіші) — квартиронаймач. А буває, що сторони домовляються у разі потреби нести витрати на ремонт навпіл. Все це необхідно чітко зафіксувати у договорі оренди.

Скільки людей прописано у квартирі? Це може впливати на вартість окремих послуг ЖКГ, і якщо їх зобов'язується оплачувати орендар — це питання має бути дуже важливим для нього.

Чи є борги з оплати ЖКГ? Теж дуже важливе питання. Якщо за квартирою значиться заборгованість з оплати послуг ЖКГ, одночасно її можуть відключити від цієї послуги, або вимагати сплатити борг негайно. Тому є сенс попросити показати квитанції щодо оплати цих послуг за останні місяці.

Скільки власників квартири? Це питання важливо поставити, бо якщо квартира має кілька власників, вони всі повинні виступити сторонами договору оренди. В іншому випадку власник, який не фігурує в договорі, легко зможе виселити вас з житла, якщо вважатиме це за необхідне.

Правовстановлюючі документи на квартиру. А щоб дізнатися, скільки у квартири власників, і чи дійсно вона взагалі належить людині, з якою ви ведете переговори про оренду, обов'язково попросіть її пред'явити документ, що встановлює на квартиру. Ознайомтеся з ним уважно та вдумливо.

Хто жив у квартирі раніше? Досить важливий момент, тому що новий орендар може мати справу з проблемами, що залишилися від старого. Наприклад, він міг бути знатним боржником, і квартиру постійно відвідуватимуть колектори та судові пристави. Або мав якісь інші проблеми із законом.Або перебував у якійсь сумнівній організації. Загалом потрібно запитати, ким був попередній орендар, і чому він з'їхав. І якщо ви помітите, що власник відповідає вам неохоче або уникає відповіді, є привід насторожитися.

Чи змінювалися замки після попереднього орендаря? Якщо квартира здається на тривалий термін, власник повинен щоразу після зміни орендаря змінювати замок. Тому що попередній квартиронаймач міг зробити собі дублікати ключів, і йому не важко буде проникнути в квартиру і, наприклад, винести звідти майно нового орендаря. Це питання безпеки.

Хто сусіди? При огляді квартири не зайвим буде поставити питання і про сусідів: чи не будуть вони під час проживання доставляти дискомфорт? Звичайно, не факт, що власник відповість вам чесно, але ви можете розпитати про це інших сусідів, наприклад, бабусь на лавці біля під'їзду, які обов'язково всі знають про всіх.

Яка інфраструктура району? Якщо вам важлива наявність якихось об'єктів неподалік (дитячий садок, банк, метро, ​​проходження потрібного автобусного маршруту і т.д.) — запитайте у власника.

У якому стані комунікації та меблі? Необхідно не тільки поставити це питання, але й провести особистий огляд: перевірити всі водопровідні крани, газ, опалення, роботу всіх електроприладів, розеток, петлі на дверях, шафах, тумбочках і т.д. Якщо щось знаходиться в поганому чи аварійному стані, доцільно поставити питання про ремонт/заміну до початку терміну оренди квартири.

Потрібні контакти комунальних служб. Перед тим, як винайняти квартиру, попросіть у власника залишити контакти всіх комунальних служб району: куди телефонувати у разі якихось проблем чи аварій.

Як здійснюється оплата? Звичайно ж, необхідно з'ясувати порядок та спосіб проведення оплати за оренду житла: у які терміни та яким чином ви повинні її здійснювати (особисто, на картку тощо)? Цей момент обов'язково має бути чітко зафіксований у договорі оренди, щоби потім не виникло розбіжностей.

Чи можна наводити гостей? Бувають господарі, які проти приводу до квартири гостей, особливо у великій кількості. Пильні сусіди можуть повідомляти про такі факти власнику, і у вас можуть виникнути проблеми. Тому краще обговорити це питання відразу, при огляді квартири.

Коли може прийти хазяїн? І, нарешті, необхідно відразу уточнити, як часто господар планує відвідувати квартиру, чи він зможе робити це без попередження. Оскільки він може прийти у незручний момент, це питання потрібно одразу з'ясувати.

Тепер ви знаєте, що спитати при оренді житла. Це загальні універсальні питання, звичайно ж, кожен випадок є індивідуальним, тому перед тим, як дзвонити та/або оглядати квартиру, запишіть усі необхідні питання, щоб нічого не забути. Не бійтеся уточнювати або перепитувати важливі моменти, а також наполягайте на тому, щоб все, що для вас важливо, було зафіксовано в договорі оренди.

Вам також буде корисно прочитати:

Залишайтесь на Фінансовому генії та безкоштовно підвищуйте свою фінансову грамотність. Додайте сайт до закладок та підпишіться на наші паблики в соцмережах, щоб стежити за виходом нових публікацій. До нових зустрічей!