Чи припустимо за законом поділ однієї квартири на кілька окремих?

Спільне житло вимагає від мешканців досягнення згоди за правилами його використання. На практиці мирне врегулювання розбіжностей (хто за що платить, хто в якій кімнаті живе, кого можна впускати «пожити» тощо) можливе не завжди. У випадках гострого конфлікту виникає необхідність поділу житлоплощі як юридично, а й фактично. Наскільки прийнятний такий варіант із погляду закону? Давайте розглянемо питання докладніше.

Зміст статті:

Мотиви натурального поділу квартири

Фізичне поділ свого житла на кілька автономних буває необхідним з кількох причин:

1. Подружжя хоче роз'їхатися, але грошей на додаткове вкладення коштів у нове житло (з урахуванням вартості квартири) у них немає.
2. Двоє чи більше людей отримали у спадок одну квартиру, разом проживати не мають наміру, але й продавати її не хочуть (наприклад, будинок розташований в елітному районі та зручний всім спадкоємцям з погляду навколишньої інфраструктури). Хочеться зберегти житло, розділивши його фактично та юридично.
3. Діти хочуть жити окремо, але й водночас поряд з батьками.

Важливо: Реально оцінюйте необхідність розділу з тими витратами, які будуть потрібні для втілення цієї ідеї в життя.

Шанси на розділ

Отримати дві окремі квартири з однієї можна за певних умов: житло має бути повноцінним та відповідати вимогам Житлового кодексу РФ.

• Придатність до проживання. Якщо в результаті розділу одна з квартир не матиме мінімального розміру житлової площі, її виділ у натурі стане неможливим.

Законом не допускається погіршення житлових умов. Житлові приміщення не можуть переводитись у статус нежитлових. Що це означає? Поділ трикімнатної квартири з одним санвузлом практично шансів на успіх майже не має, так як одна з квартир вийде однокімнатної. При цьому в ній має бути і кухня, і туалет з ванною. Як облаштувати їх за наявності лише однієї кімнати? Технічно – ніяк.

• Заборона на вільний вибір місць облаштування санвузлів та кухонь. Якщо в початковій квартирі є тільки по одному об'єкту, то створення двох квартир на практиці викликає складності. Доведеться в кожній з них облаштувати (як мінімум) елементи, що відсутні.

Обмеження для санвузлів: їх не можна розташовувати над та під житловими приміщеннями.

Обмеження для кухонь: над кухнею має бути санвузлів, а під кухнею – житлових приміщень.

Тому треба буде врахувати планування сусідів і згори, і знизу. Як варіант, використовувати нежитлові приміщення, якщо дозволяє площа та дотримані вимоги вентиляції.

• Підключення до відповідних каналів вентиляції. Ванна з туалетом повинні підключатися до каналу відповідного типу. Як і кухня, яка підключається до загальнобудинкової вентиляційної системи. І аж ніяк не навпаки!
• Наявність окремого входу до квартири. Вільний доступ до нових об'єктів може бути організований за рахунок втрат загальної площі квартири (організується загальний тамбур з виходами з обох квартир) або загальнобудинкової площі (забирається частина сходового майданчика). У другому випадку буде потрібна згода більшості сусідів, оскільки зменшується їхнє право спільної власності на позаквартирні приміщення.

Важливо: Пам'ятайте, порушення цих заборон погіршує житлові умови ваших сусідів. Це є причиною для подання на вас до суду за перепланування.

Замовлення експертизи

У приватному порядку складно визначити потенційну можливість розділу, для цього слід мати знання та інформацію про:

• Технічні характеристики самого будинку (де несучі стіни, загальнобудинкова територія та ін.).
• Планування сусідів (не всі сусіди дозволяють провести огляд, особливо якщо зроблено самовільне перепланування).
• Можливості додаткової газифікації та електрифікації новостворених квартир, проведення води та каналізації.
• Тонкощі та нюанси пожежної, інженерної безпеки.

Тому рекомендується проведення експертизи щодо розділу квартири тими, хто професіонал у цій галузі. Існують кампанії (учасниці саморегулівних організацій), які займаються таким аналізом на постійній основі, мають досвід роботи з усією необхідною інформацією.

За результатами експертизи буде складено експертний висновок щодо технічної можливості виділу окремих квартир з однієї. На його основі можна замовити проект з перепланування, легалізувати його та розпочати реалізацію розділу на практиці.

Важливо: Самовільне перепланування – це порушення ЖК РФ (ст.29). Суд може змусити повернути приміщення початковий вигляд або продати житло з торгів. Та й штраф доведеться заплатити (2 – 2,5 тисячі рублів) згідно зі ст. 7.21 КпАП РФ.

Процедура легалізації розділу

Щоб не порушувати закон, поставивши за мету розділити одну квартиру на дві, потрібно дотримуватися наступної послідовності дій:

1. Замовити експертизу, яка допоможе визначити технічну можливість поділу.
2. Звернутися до БТІ чи незалежних інженерних компаній за проектом перепланування.
3. Зібрати документи на право власності, захопити проект, паспорти та вирушити до МФЦ або місцевого органу влади (ЗМС), що займається узгодженням перепланування. Здати документи, написати заяву.
4. Дочекатися вердикту органу погодження (ЗМС).
5. Заперечити його у суді, якщо отримано відмову.
6. Зробити розділ за проектом.
7. Коли все буде готове, викликати представників ЗМС для підтвердження зроблених змін, їх відповідності до плану.
8. Прийти до МФЦ з усіма документами, написати заяву та протягом 10 днів отримати на руки технічні паспорти на обидві квартири.
9. Звернутися до Росреєстру за фіксацією змін, реєстрацією права власності на два нових об'єкти.

Важливо: При розділі неприпустимо повідомний порядок легалізації змін. Спочатку погоджуйте, потім робіть ремонт та реконструкцію!

Коли найлегше розділити квартиру?

Є кілька варіантів, коли розділ найменш турбований:

• Квартира на першому поверсі. Не треба думати про те, яке планування у сусідів знизу. Потрібно враховувати лише розташування приміщень у сусідів згори. Окремий вхід можна облаштувати з вулиці, якщо ЗМС дозволили зміну фасаду будівлі.
• Квартира спочатку облаштована двома санвузлами. Проблема розміщення туалету із ванною над нежитловими приміщеннями відпадає. Залишається грамотний вибір місця для кухні та організація окремого входу. Проблему кухонної вентиляції можна вирішити, якщо вивести канал на вулицю.
• Роз'єднана квартира спочатку була двома, які були об'єднані з якихось причин. У цьому випадку необхідно просто відновити колишні перегородки та розібрати закладені отвори.

Важливо: Всі ці переваги не мають значення, якщо квартиру не приватизовано. Не розраховуйте, що отримаєте згоду власника (держави чи місцевої влади) на виділення окремих квартир з однієї (навіть великої).

Висновок

Заборони на поділ квартири немає, але є вимоги до житла, яке буде утворено.

Реконструкція квартири щодо створення двох повноцінних житлових об'єктів потребує великих фінансових витрат. Це не лише гроші, витрачені на ремонт. Замовлення експертизи, оформлення права власності, розділ особового рахунку – це також вкладення часу та коштів.

Розділу квартири в натурі можна протиставити вигідніші варіанти:

• Отримання компенсації за свою частку у квартирі.
• Повний продаж спірного приміщення.

Безумовно, обидві ситуації вимагатимуть додаткових коштів (наприклад, отримання кредиту). Але в результаті буде одержано житло без правових вад. Не буде тих, хто оскаржуватиме зроблене перепланування чи скаржитися на порушення своїх житлових прав.

Відео сюжет розповість, як визначити порядок користування та поділ квартири

У вас є одна велика квартира з двома санвузлами, з якої ви хочете зробити дві.

Йдеться про дві раніше об'єднані квартири, які тепер необхідно роз'єднати назад.

Давайте докладно розберемо кожен випадок — з якими складнощами доведеться зіткнутися власнику та які нюанси слід мати на увазі.

Почнемо по порядку, з більш складного варіанта: квартира в наявності одна, і її треба перетворити на дві окремі.

Відповідно, кожна з них повинна мати свій санвузол (з окремим стояком), свою ванну, окремий вхід та кухню. Тобто, якщо у квартирі немає двох санвузлів із загальнобудинковим стояком у кожному, то поділити її на 2 не вийде.

А як бути із кухнями? Адже єдина кухня залишиться на площі однієї із квартир.

Вихід є організувати кухню нішу на площі нежитлового приміщення (коридору, зимового саду або темної кімнати).

Однак тут виникає інше питання – з вентиляцією. За ідеєю, вентиляція кухні ніші повинна приєднуватися до каналу існуючої кухні (у жодному разі не з туалету чи ванної!). Але проектна кухня залишиться у сусідній квартирі. Оскільки це питання чітко не регламентоване, припустимо, що має сенс вивести вентиляцію кухні ніші на вулицю.

Чи можна у другій квартирі, що залишилася без кухні, зробити повноцінну кухню, адже кухня-ніша надто мала і не має обідньої зони? Так, але має збігтися низка факторів.

По-першеПід вашим поверхом не повинно бути житлових приміщень – це дозволить перенести кухню в кімнату, не погіршуючи нічиїх житлових умов.

По-другеЯкщо кімната в новій квартирі всього одна, то перетворивши її на кухню, ви зробите всю квартиру нежитловим приміщенням, тому маленька кухня-ніша в коридорі тут буде єдиним виходом зі становища.

По-третє, кухня не може розташовуватись під санвузлами квартир зверху.

Ще однією важливою вимогою є наявність окремого входу зі сходової клітки в кожну з квартир, що вийшли. Однак у зв'язку з цим може виникнути проблема: деякі житлові інспекції вважають влаштування нового входу до квартири зачіпкою загальнобудинкової власності.Така постановка питання означає, що вам доведеться отримати письмову згоду 73% власників житла у вашому домі.

Резюмуючи, зазначимо, що такі відповідальні заходи вимагають розробки значного обсягу проектної документації, що включає проект поділу квартири, так і технічний висновок від автора будинку про можливість здійснити дане перепланування.

Тепер перейдемо до більш простий варіант.

Ви колись проводили об'єднання квартир, а тепер чомусь бажаєте повернути їх у проектне (вихідне) становище. Тут складнощів набагато менше. Тут вам потрібно буде замовити проект перепланування, який передбачатиме відновлення міжквартирної перегородки або закладення отвору в стіні між квартирами, а також ліквідацію другого входу. Технічне рішення тут вам швидше за все не знадобиться.

Однак якщо роз'єднуються квартири, раніше з'єднані по вертикалі, тобто через проріз у перекритті, то на замонолічування даного отвору ТЗК від автора проекту будинку від вас з великою ймовірністю вимагатимуть.

Приклад перепланування з роз'єднанням суміжних квартир, що знаходяться на одному поверсі:

Купити одну квартиру, а отримати кілька – справжня мрія, чи не так? Домогтися цього можна шляхом поділу квартири на кілька житлових приміщень. Причини такого бажання можуть бути різними, розглянемо, як зробити це законно і чого робити точно не варто.

Чи можна поділяти одну квартиру на кілька?

Так, законодавством не заборонено поділяти житло на кілька об'єктів. Однак слід враховувати, що узгодити такі перепланування буде непросто. Нижче докладно розглянемо, що потрібно звернути увагу, щоб полегшити процес узгодження.

Навіщо поділяти квартиру на студії?

• вартість оренди. Здавати 4 студії може бути набагато вигідніше, ніж 1 трикімнатну квартиру;
• продаж об'єктів. Як і у випадку з орендою: продаж кількох окремих студій принесе власникові більше прибутку.

Розрахуйте ставку з іпотеки

Однак в обох випадках перед ухваленням остаточного рішення про поділ квартири слід ознайомитися із законодавством та існуючими на ринку практиками, прорахувати вартість перепланування. Це допоможе убезпечити себе надалі від проблем із узгодженням змін та провести роботи законно.

Що таке «квартира-студія»?

У Житловому кодексі РФ немає визначення поняття «квартира-студія». Відповідно до практики на ринку нерухомості можна дати таке роз'яснення:

Квартира-студія – це однокімнатний відкритий житловий простір. Головна відмінність студії від однокімнатної квартири в тому, що в ній немає перегородок між житловою кімнатою, передпокою (коридором) та кухнею. Єдине приміщення, яке відокремлено стінами, – санвузол.

Приклади планувань студій:

• Вільне планування;
• Візуально квартира здається просторою та світлою.

• Немає розмежувань між житловою частиною та кухнею;
• Відсутність особистого простору при проживанні з другом чи членом сім'ї.

Тим не менш, студії чудово підходять для одного-двох мешканців без дітей. Планування, як правило, дозволяє розділити простір на окремі зони завдяки предметам інтер'єру, що частково вирішує проблему з нестачею особистого простору. Варіанти зонування можуть бути різноманітні та залежать тільки від бюджету та винахідливості власника. Крім того, ремонт студії може коштувати дешевше, ніж ремонт звичайної квартири.

Як можна поділити квартиру на кілька?

Зробити кілька квартир-студій можна за допомогою перепланування та перебудови. Відповідно до 25 статті Житлового кодексу РФ:

• перепланування приміщення в багатоквартирному будинку є зміною його конфігурації, наприклад, перенесення або знос перегородок, формування нових дверних прорізів, розширення або звуження площі житлових приміщень;
• перебудова квартири приміщення у багатоквартирному будинку є установкою, заміною або перенесенням інженерних мереж, санітарно-технічного, електричного або іншого обладнання. Сюди можна віднести пристрій додаткових санвузлів, перенесення або встановлення нагрівальних та сантехнічних приладів.

Важливо: Будь-яке перепланування або перебудова вимагають обов'язкового внесення змін до технічного паспорта житлового приміщення, а також узгодження органів місцевого самоврядування.

Докладніше про перебудову та переобладнання приміщень розказано у статті.

Що потрібно врахувати під час поділу квартири?

Уявити квартиру без кухні чи санвузла важко, чи не так? У квартирі може бути передбачено кілька санвузлів та лише одна кухня. Вам потрібно буде облаштувати додаткові приміщення для кожної студії.

При переплануванні квартири обов'язково врахуйте, що:

• заборонено поєднувати кухонну зону з газовою плитою з житловим приміщенням, у випадку з електричною плитою рекомендується встановити перегородку, що захищає;
• санвузли повинні розташовуватись над нежитловими приміщеннями сусідів знизу, якщо квартира знаходиться на першому поверсі, то розташування може бути будь-яким;
• вихід із санвузла за санітарними нормами не може здійснюватися в житлову зону або кухонне приміщення, дозволено вихід до допоміжних зон, наприклад до коридору;
• навантаження опалювальних та електричних мереж може бути занадто велике для кількох окремих квартир;
• потрібне облаштування окремих входів у кожен об'єкт.

Важливо наголосити, що приміщення, які вийдуть внаслідок законного проведення змін (узгодження перепланування та перебудови) стануть самостійними об'єктами нерухомості. Розділити особові рахунки просто: зверніться з письмовою заявою до компанії, що управляє.

Перенесення або облаштування мокрої зони: що потрібно знати

Як правило, саме перенесення або облаштування нової «мокрої зони» викликає велику кількість питань та проблем із узгодженням.

«Мокра зона» – це все приміщення з підвищеною вологістю та облаштованою системою водовідведення у квартирі. До них можна віднести санвузли (ванні та душові кімнати, вбиральні) та кухню.

Заборонено розміщувати санвузли над житловими приміщеннями та кухнями нижчих квартир (СП 54.13330.2016, пункт 9.22). Не дозволяється розміщувати кухню над житловими кімнатами.

Винятками можуть бути випадки:

• квартира знаходиться на першому поверсі;
• квартира розташована вище за перший поверх, але під нею розташовується нежитлова площа, наприклад, магазин;
• квартира дворівнева;
• у сусідів знизу проведено аналогічне узгоджене перепланування, розміщення «мокрих зон» збігається.

Можливо розташувати санвузол над нежитловими приміщеннями сусіда знизу – коридором або коморою.

Яким би не був підходящий варіант розташування «мокрої зони», важливо приділити увагу проведенню гідроізоляції приміщення. Так буде простіше узгодити зміни, це застрахує власника квартири від наслідків можливих протікань.

У яких випадках узаконити перепланування не можна

Практика показує, що, незважаючи на законність поділу одного житлового об'єкта на кілька відокремлених, узгодити подібне перепланування непросто.

Облаштування окремих виходів з освічених квартир стосується загальнобудинкового майна. Якщо зміни вимагають приєднання його частини, перед проведенням робіт потрібно отримати згоду всіх власників приміщень у будинку.

Ще одна потенційна проблема – потужності електричних комунікацій будинку. Варіант поділу квартири передбачає, що навантаження збільшиться пропорційно до кількості студій. Якщо електричні комунікації потенційно не витримають навантаження, органи нагляду не узгодять перебудову.

Як узгодити поділ квартири

Власники квартир можуть звернутися із запитом перепланування та/або перебудови приміщення у спеціалізовані компанії. Внести незначні зміни можна самостійно, а для узгодження поділу квартири потрібна експертиза. Звернення до професіоналів дозволить знизити ризики марно витратити час, гроші та сили на перепланування. Спеціалізовані організації мають за плечима практичний досвід, вони допоможуть врахувати всі нюанси та не натрапити на підводні камені під час впровадження змін. У цьому випадку важливо перевірити, що обрана компанія є членом саморегулівної організації (СРО) і має допуск СРО – документ, що підтверджує право компанії на ведення будівельної діяльності на законних підставах.

Фахівці складуть технічний висновок про можливість проведення робіт, виходячи із запитів власника, розроблять проект перепланування та перебудови.

Для впровадження змін потрібні такі документи:

• технічний висновок щодо можливості законного впровадження запланованих змін;
• заяву про перепланування та перебудову встановленого зразка;
• документ, що засвідчує особу;
• правовстановлюючі документи, що підтверджують володіння житловою площею;
• технічний паспорт приміщення із БТІ;
• письмову згоду всіх власників приміщення на майбутні зміни;
• нотаріально оформлена довіреність для працівника компанії-підрядника;
• згоду зборів власників (за потреби);
• довідки з Мосгазу для перенесення або додаткового влаштування газового обладнання;
• згода керуючої компанії чи організації з електропостачання.

Починати роботи з розподілу площі рекомендується після отримання дозволу, оскільки у разі відмови доведеться повернути приміщення у первісний вигляд.

Докладніше про процес узгодження перебудови та перепланування приміщень розказано у статті.

Що робити після проведення поділу

Після завершення всіх робіт спільно з фахівцем проектної організації подайте заяву на перевірку перепланування та перебудови. Завдання комісії – перевірити коректність виконання раніше узгодженого проекту. Комісія випише акт про завершене перепланування, якщо її було проведено правильно. Отриманий акт слід направити до Росреєстру.

До чого призведе незаконне перепланування та перебудова?

Самовільне перепланування навряд чи залишиться непоміченим. Великий шанс отримати скаргу від сусідів як під час ремонту, так і після нього.

Відповідно до статті 29 ЖК РФ перепланування, проведене без узгодження органів місцевого самоврядування, є адміністративним правопорушенням та карається накладенням штрафу.

Якщо узаконити перепланування чи перебудову неможливо, власник приміщення зобов'язаний привести його в колишній стан у розумний термін та у порядку, встановлених органом, який здійснює погодження.

Якщо цього не станеться, то суд за позовом органу, який здійснює погодження, може ухвалити рішення про продаж квартири з публічних торгів.

Подальший продаж

Після того, як ви розділите квартиру, можна розпочати її продаж. Покупець має право оформити іпотеку, а також використовувати для купівлі студії материнський капітал.

Сьогодні забудовники продають просторі квартири-студії з різноманітними варіантами планування поряд із звичнішими нам квартирами. Для майбутнього покупця при покупці такої квартири на етапі будівництва вартість квадратного метра може вийти значно меншою. Тому важливо оцінити затребуваність нових об'єктів нерухомості у вибраному районі.

Чи розділяти одну квартиру на кілька із тією чи іншою метою — кожен власник вирішує самостійно. Погодження розділу квартири — складний, довгий і трудомісткий процес, що вимагає вкладень не лише грошей, а й часу та сил. Незважаючи на всю привабливість ідеї більшого доходу, потрібно ретельно провести розрахунки, щоб продати студію не на збиток.