Будівництво на землях сільськогосподарського призначення

admin2025

Будівництво на землях сільськогосподарського призначення допускається лише за дотримання цілої низки умов, встановлених законом. У нашій статті докладно розглянемо, хто і що може побудувати на сільгоспземлях.

Чи можна будувати на землях сільгосппризначення

Землі сільськогосподарського призначення знаходяться за межами міст, сіл та інших населених пунктів. Вони призначені переважно для сільськогосподарського виробництва та всього, що з ним так чи інакше пов'язано (п. 1 ст. 78 Земельного кодексу РФ). Будівництво у списку можливих видів діяльності на таких землях не значиться.

Водночас без будівель не обійтися, адже людям, які ведуть сільське господарство, потрібні житлові будинки та сараї для зберігання інвентарю, тваринам – скотарні.

Сільськогосподарські угіддя – чи можна будувати на ріллі чи пасовищі

Серед земель сільгосппризначення виділяють:

землі для сільського господарства, які не належать до сільгоспугідь;
цінні землі, що підлягають особливій охороні, які називаються сільськогосподарськими угіддями (п. 1 ст. 79 Земельного кодексу РФ). До них відносяться ріллі, сіножаті, пасовища, поклади, землі, зайняті багаторічними насадженнями (садами, виноградниками та іншими).

На сільськогосподарських угіддях за загальним правилом будівництво заборонено. Їх можна використовувати лише з сільськогосподарською метою.

Тобто не можна будувати взагалі жодних споруд на ріллі, пасовищах та сіножаті. Не можна будувати на землях, відведених під сади та вноградники.

Для цих земель не проводиться містобудівне зонування та не встановлюються види дозволеного використання.Це унеможливлює їх використання для забудови та подальшої експлуатації об'єктів будівництва (п. 5 Огляду судової практики Верховного Суду РФ за четвертий квартал 2013 року (утв. Президією Верховного Суду РФ 04.06.2014).

Інші сільськогосподарські землі

На земельних ділянках сільгосппризначення, що не належать до сільгоспугідь, можуть розташовуватися різні об'єкти (внутрішньогосподарські дороги, комунікації, меліоративні захисні лісові насадження, водні об'єкти), а також будівлі (об'єкти капітального будівництва, некапітальні будівлі, споруди, що використовуються для виробництва, сільськогосподарської продукції, нестаціонарні торгові об'єкти, житлові будинки).

Такі земельні ділянки мають свій вид дозволеного використання, який і визначає, чи можна чи не можна щось побудувати на них. Приклади найпоширеніших видів дозволеного використання:

вирощування зернових та інших сільськогосподарських культур;
овочівництво;
вирощування лікарських, квіткових культур;
садівництво;
тваринництво, скотарство, звірівництво, птахівництво, свинарство, бджільництво, рибництво;
зберігання та переробка сільськогосподарської продукції;
розміщення будівель та споруд, що використовуються для зберігання та переробки сільськогосподарської продукції та ін.

Особливими правами з погляду будівництва на землях сільгосппризначення мають селянські (фермерські) господарства (К(Ф)Х) та власники ділянок у садівницьких та городницьких об'єднаннях.

Будівництво на землях КФГ

З 01.03.2022 у Росії діє новий закон про будівництво на земельних ділянках сільгосппризначення, що належать К(Ф)Х (закон № 299-ФЗ від 02.07.2021).До набрання чинності цим законом таких ділянках селяни могли зводити лише господарські будівлі. Тепер на сільгоспділянках для фермерства також дозволено будувати житлові будинки (п. 4 ст. 11 закону від 11.06.2003 № 74-ФЗ «ОК(Ф)Х»).

Це допускається при одночасному дотриманні таких умов:

Може бути збудований лише один будинок.
Кількість поверхів має перевищувати 3.
Загальна площа будинку не повинна перевищувати 500 кв. м, а площа забудови під ним не має перевищувати 0,25% від площі земельної ділянки.
На ділянці реально здійснюється діяльність К(Ф)Х (об'єднання громадян, пов'язаних спорідненістю чи властивістю, мають у спільній власності майно К(Ф)Х чи одноосібно).

Будівництво житлового будинку для К(Ф)Х можливе на сільгоспземлях із будь-яким видом дозволеного використання і навіть на сільгоспугіддях, але тільки якщо регіон не наклав власну заборону.

Який будинок можна побудувати у КФГ

При цьому збудований будинок повинен відповідати всім протипожежним, санітарним, будівельним та іншим вимогам, містобудівному регламенту. В іншому випадку, як і будь-який інший будинок, він може бути визнаний самовільною спорудою.

Про початок будівництва необхідно повідомити місцеву адміністрацію. До 01.03.2031 реєстрацію права власності на такий будинок може бути також проведено у спрощеному порядку (за дачною амністією) (п. 12 ст. 70 закону «Про державну реєстрацію нерухомості» № 218 від 13.07.2015).

Регіональна заборона на будівництво для КФГ

Потрібно врахувати, що суб'єкт РФ може заборонити будівництво, реконструкцію та експлуатацію житлових будинків К (Ф) Х у конкретних муніципальних утвореннях (п. 5 ст. 11 закону № 74-ФЗ).Наприклад, законом Московської області від 25.04.2022 №64/2022-ОЗ встановлено, що фермерським господарствам не можна будувати житлові будинки на територіях 60 муніципальних утворень Московської області (наприклад, міський округ Балашиха, Зарайський міський округ та ін.)

У Ленінградській області заборона на будівництво житла для КФГ введена по всій області з 01.03.2022 та поширюється на всю область без винятку (див. Закон Ленінградської області від 08.02.2022 № 5-ОЗ)

Таке право надано регіонам насамперед для того, щоб запобігти надмірному зростанню цін на ділянки, розташовані поблизу великих міст.

Увага! Якщо фермерському ділянці побудований житловий будинок, то ділянку надалі не можна ділити, крім випадків вилучення державних чи муніципальних потреб.

Будівництво виробничих будівель на ділянках КФГ

КФГ дозволено зводити деякі виробничі споруди на сільськогосподарських землях із призначенням "для розміщення КФГ". Однак треба враховувати обмеження:

виробничі будівлі на сільгоспземлі згідно зі ст. 77 Земельного кодексу РФ можуть бути або для виробництва сільгосппродукції, або для її зберігання, або для її первинної переробки. Тобто можна побудувати на землі КФГ тваринницьку ферму, склад для зберігання зерна, холодильник для молока, млин. Але пекарню побудувати не можна, т.к. хліб – це не продукт первинної переробки.

Лайфхак: перевірити, яка продукція вважається в РФ "продукцією первинної переробки сільгоспвиробництва" можна у спеціальній постанові Уряду РФ від 25.07.2006 № 458 (повний текст, актуальний сьогодні, є в системі КонсультантПлюс, де документи оновлюються постійно).Якщо ви не можете зайти в систему онлайн, підключіть безкоштовний пробний доступ за нашим посиланням, він автоматично відключиться через 2 дні.

Будівництво на садових та городних земельних ділянках

Садівницькі та городницькі товариства можуть розташовуватись і на землях сільгосппризначення, і на землях поселень. Такі земельні ділянки також різняться видом дозволеного використання, наприклад, можуть бути призначені для садівництва, для городництва.

Будівництво житла в СНТ на землях сільгосппризначення

Згадаймо: раніше були дачні селища «з пропискою» та «без прописки». Саме дачі «без прописки» розташовувалися на землях сільгосппризначення.

Сьогодні в СНТ, які розташовані на землях сільгосппризначення, можна побудувати сезонне житло (тобто садовий будинок для відпочинку) та господарські споруди.

Житло у такому СНТ будувати можна лише, якщо територія СНТ потрапила до місцевих Правил землекористування та забудови та для них передбачено такий вид використання як будівництво ІЖС.

Це складний момент. Місцева влада затверджує Правила землекористування та забудови з містобудівними регламентами шляхом публічних слухань (публікують у газеті, на сайті адміністрації та чекають на зауваження громадян). Найчастіше громадяни ігнорують ці публічні слухання Правил.

Тим часом, може скластися така ситуація, що не тільки на ділянці не можна звести житловий будинок, а й уже раніше збудований житловий будинок, збудований за законом, не можна буде оформити або прописатися в ньому. І все тому, що нові Правила землекористування передбачили використовувати територію СНТ, наприклад, лише для розміщення плодових дерев та господарських споруд.Правила землекористування та містобудівний регламент для віддаленого від поселення СНТ просто не затверджені. Тоді, буквально дотримуючись закону, на ділянці РНТ теж не можна будувати.

Щоб з'ясувати, яке використання дозволено на вашій садовій ділянці сільгосппризначення, рекомендуємо замовити в МФЦ свіжу виписку з ЄДРН (все, що змінив муніципалітет, автоматично фіксується кадастровою палатою та потрапляє до реєстру – ЄДРН).

Будівництво житла у СНТ на землях поселень

Отже, згідно зі ст. 23.1 закону № 217-ФЗ будівництво житлових будинків допускається лише на тих садових ділянках, які спеціально призначені для житлової забудови відповідно до Правил землекористування та містобудівного регламенту (це частина правил землекористування). Здебільшого містобудівні регламенти встановлені для земель поселень.

Таким чином, швидше за все, якщо ділянка СНТ має цільове призначення «землі поселень», то будівництво на ній житлового будинку буде дозволено, а значить і надвірні споруди зводити можна.

Проте перевірити, що місцева влада прописала у містобудівному регламенті все одно потрібно – див. вище, рекомендуємо замовити свіжу виписку з ЄДРН.

Містобудівним регламентом також визначаються граничні параметри житлових будинків, які можна будувати на садових ділянках (п. 2 ст. 23.1 Закону № 217-ФЗ). У будь-якому випадку такий будинок не повинен бути вищим за 3 поверхи і 20 метрів, повинен бути призначений виключно для проживання громадян і не поділятися на самостійні об'єкти нерухомості (п. 39 ст. 1 Містобудівного кодексу РФ). Але місцевий регламент може містити інші обмеження.

На городніх земельних ділянках будівництво будь-яких нових об'єктів нерухомості заборонено. Якщо ж на такій ділянці було збудовано та зареєстровано господарську споруду до 01.01.2019, то право власності на неї зберігається (ч. 32 ст. 54 закону № 217-ФЗ).

До 01.03.2031 житлові будинки на садових ділянках можна зареєструвати у спрощеному порядку (за дачною амністією).

***
Як бачимо, будівництво на земельних ділянках сільгосппризначення можливе, хоч і дуже обмежене.

На сільгоспземлях, які називаються «сільськогосподарські угіддя», будувати не можна нічого;

На землях КФГ будувати господарські будівлі можна завжди, а житло – тільки, якщо не заборонили владу регіону (області, краї, республіки);

На землях СНТ господарські будівлі та сезонні будинки можна зводити завжди;

Житло для реєстрації за місцем проживання в СНТ будувати можна, але тільки якщо територія СНТ потрапила до місцевих Правил землекористування та забудови та введено містобудівний регламент, який дозволяє будувати житло саме на цій території. Причому містобудівний регламент встановлює обмеження для ІЖС (кількість поверхів, матеріал тощо)

Більш повну інформацію на тему ви можете знайти в КонсультантПлюс.
Безкоштовний безкоштовний доступ до системи на 2 дні.

Будівництво на землях сільськогосподарського призначення - Priroda.v.ua

Які об'єкти можна будувати на землях сільськогосподарського призначення, у яких випадках можна звести житловий будинок на садовій ділянці для постійного проживання? Будівництво капітальних об'єктів дозволено не на всіх землях. Важливо розібратися з категоріями земель та видами дозволеного використання.

На які категорії діляться землі

Категорій всього сім:

землі сільськогосподарського призначення;
землі населених пунктів;
землі промисловості, енергетики, транспорту, зв'язку, радіомовлення, телебачення, інформатики, землі для забезпечення космічної діяльності, землі оборони, безпеки та землі іншого спеціального призначення;
землі особливо охоронюваних територій та об'єктів;
землі лісового фонду;
землі водного фонду;
землі запасу.

Як можна використовувати сільськогосподарські землі

З огляду на п. 1 ст. 77 Земельного кодексу РФ землями сільськогосподарського призначення визнаються землі, що знаходяться за межами населених пунктів і надані для потреб сільського господарства, а також призначені для цього.

Використовувати землі сільськогосподарського призначення можна для ведення сільського господарства у промислових масштабах, створення меліоративних захисних лісових насаджень, створення селянсько-фермерських господарств, науково-дослідних, навчальних та інших пов'язаних із сільськогосподарським виробництвом цілей, для цілей аквакультури (рибництва), особистого підсобного господарства, садівництва , тваринництва та городництва. (Повний список наведено у п. 1 ст. 78 ЗК РФ).

Відповідно до п. 2 ст. 77 ЗК РФ на землях сільськогосподарського призначення серед іншого можливе розміщення:

об'єктів капітального будівництва, некапітальних будівель, споруд, що використовуються для виробництва, зберігання та первинної переробки сільськогосподарської продукції, у випадках, передбачених федеральними законами;
нестаціонарних торгових об'єктів;
житлових будинків, будівництво, реконструкція та експлуатація яких допускаються на земельних ділянках, що використовуються селянськими (фермерськими) господарствами для здійснення своєї діяльності, або на земельних ділянках, призначених для ведення громадянами садівництва для потреб.

Відповідно до п. 4 ст. 11 Федерального закону від 11 червня 2003 р. № 74-ФЗ «Про селянське (фермерське) господарство», на земельній ділянці зі складу земель сільськогосподарського призначення, у тому числі, зайнятій сільськогосподарськими угіддями, що використовується КФГ для здійснення своєї діяльності, допускаються будівництво, реконструкція та експлуатація одного житлового будинку.

Яким вимогам має відповідати будівництво

з кількістю поверхів не більше трьох,
загальною площею не більше п'ятисот квадратних метрів,
площа забудови під будинок становить не більше ніж 0,25% від площі земельної ділянки.

Утворення земельної ділянки (земельних ділянок) із земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, у випадках, якщо це призводить до зменшення площі вихідної земельної ділянки, не допускається, за винятком випадків, пов'язаних із вилученням земельної ділянки (земельних ділянок) для державних і муніципальних потреб.

Слід враховувати, що суб'єкти РФ законодавчо можуть заборонити КФГ будівництво житлових будинків на земельних ділянках зі складу земель сільськогосподарського призначення на територіях певних муніципальних утворень (п. 5 ст.11 Закону про КФГ).

Із земель сільськогосподарського призначення можуть бути утворені садові та городні земельні ділянки (п. 1 ст. 23 Федерального закону від 29 липня 2017 року № 217-ФЗ «Про ведення громадянами садівництва та городництва для власних потреб та про внесення змін до окремих законодавчих актів РФ»).

Навколо земель для ведення городництва та садівництва нерідко виникають питання.

Що можна будувати на землях під садівництво та городництво

Станом на 2024 рік класифікатор ВРІ містить 14 узагальнених видів дозволеного використання та уточнені підвиди, що конкретизують способи використання ділянок. У деяких випадках для ділянок може бути вказано лише узагальнений ВРІ. Це дозволяє здійснювати будь-який вид господарської діяльності, що входить до складу уточнених ВРІ.

Насамперед слід звернути увагу, що у ВРІ є два найменування: «садівництво» з кодом 1.5 та «ведення садівництва» з кодом 13.2.

Землі із кодом 1.5 призначені для сільськогосподарського використання. Там дозволено вести господарську діяльність, пов'язану з вирощуванням багаторічних плодових, ягідних культур, винограду та інших багаторічних культур. Більше нічого на таких земельних ділянках робити не дозволено.

Землі з кодом 13.2 відносяться до земельних ділянок загального призначення. Вони призначені для відпочинку громадян, вирощування ними сільськогосподарських культур для потреб. Тут можна збудувати садовий або житловий будинок, звести гараж та господарські будівлі.

Землі для ведення городництва мають код 13.1 і також належать до земельних ділянок загального призначення. Призначені для відпочинку громадян, вирощування сільськогосподарських культур для особистих потреб.Там можна звести господарські будівлі зберігання інвентарю і врожаю. А ось будівництво садового чи житлового будинку вже не передбачено.

Категорія та вид дозволеного використання вказуються у виписці ЄДРН, також його можна знайти на Публічній кадастровій карті.

У чому різниця між садовим та житловим будинком

Поняття садового будинку запроваджено Законом 217-ФЗ.

Садовий будинок – це будівля сезонного використання, призначена для задоволення громадянами побутових та інших потреб, пов'язаних з їх тимчасовим перебуванням у такій будівлі. Зареєструватись у такому будинку не можна.

Будинок, призначений для цілого року проживання, вважатиметься житловим. Він має відповідати граничним параметрам, зазначеним у п. 39 ст. 1 Містобудівного кодексу РФ. Характеристики такого будинку також наводяться в описі виду дозволеного використання з кодом 2.1.

Вимоги до житлового будинку на садовій ділянці такі:

Житловий будинок може складатися з кімнат та приміщень допоміжного використання, призначених для задоволення громадянами побутових та інших потреб, пов'язаних із їх проживанням у такій будівлі.

Його не допускається ділити на квартири, а при будівництві повинні бути дотримані норми та вимоги інсоляції та міцності конструкцій.

Порядок визнання садового будинку житловим будинком затверджено Постановою Уряду РФ від 24 грудня 2018 № 1653 «Про внесення змін до постанови Уряду Російської Федерації від 28 січня 2006 № 47».

Які заходи передбачені за нецільове використання землі сільгосппризначення

Не за призначенням використовувати ділянку не допускається. На нецільове використання земель сільськогосподарського призначення нерідко звертає увагу прокуратура.Наприклад, Коврівська міська прокуратура зацікавилася однією з автостоянок, де паркувався великовантажний транспорт. З Ковровським відділом Управління Росреєстру по Володимирській області було проведено спільну перевірку. Суд прислухався до доводів прокурора та рішенням у справі № 2-1183/2017 від 6 червня 2017 року ухвалив заборонити власнику використовувати земельну ділянку.

За нецільове використання земельну ділянку можуть вилучити та (або) накласти адміністративне стягнення.

Як перевести землю з однієї категорії в іншу

Законодавством передбачено можливість переведення земель з однієї категорії в іншу. Для цього заінтересованій особі необхідно подати клопотання про переведення землі з однієї категорії до іншої або клопотання про переведення земельної ділянки зі складу земель однієї категорії до іншої до виконавчого органу державної влади або органу місцевого самоврядування, уповноваженого на розгляд цього клопотання.

У клопотанні про переведення земельних ділянок зі складу земель однієї категорії до іншої необхідно зазначити:

кадастровий номер земельної ділянки;
права на земельну ділянку;
категорію земель, до складу яких входить земельна ділянка, та категорію земель, переведення до складу яких передбачається здійснити;
обґрунтування переведення земельної ділянки зі складу земель однієї категорії до іншої.

Також необхідні такі документи:

копії документів, що засвідчують особу заявника (для заявників – фізичних осіб);
витяг з ЄДРП (для заявників – індивідуальних підприємців) або витяг з ЄДРПЛ (для заявників – юросіб);
витяг з ЄДРН на земельну ділянку, що підлягає переведенню зі складу земель однієї категорії в іншу;
згода правовласника земельної ділянки, за винятком випадку, якщо правовласником земельної ділянки є особа, з якою укладено угоду про встановлення сервітуту щодо такої земельної ділянки.

Зміна категорії та обмеження регламентуються Федеральним законом "Про переведення земель або земельних ділянок з однієї категорії в іншу" від 21.12.2004 № 172-ФЗ.

Зверніть увагу, що в деяких випадках достатньо змінити ВРІ. Цей процес менш трудомісткий. Порядок залежатиме від того, чи знаходиться ділянка у власності чи оренді, від розташування наділу. Потрібно керуватися правилами землекористування та забудови (ППЗ) для конкретного муніципального утворення, а також класифікатором ВРІ, затвердженим наказом Росреєстру від 10 листопада 2020 року № П/0412.

Якщо ділянка знаходиться у приватній власності та розташована на території, для якої затверджено правила землекористування та забудови, правовласник сам може обрати основні та допоміжні ВРІ земельної ділянки без згоди органів місцевого самоврядування.

Не можна змінити ВРІ, якщо ділянку надано в оренду для конкретного ВРІ або договір оренди ділянки уклали на торгах.

Для зміни ВРІ дільниці на вигляд, віднесений до умовно дозволеної, буде потрібно рішення уповноваженого органу, яке виноситься за результатами проведення громадських обговорень або публічних слухань.

Власнику земельної ділянки слід звернутися до органу реєстрації прав із заявою для встановлення обраного виду дозволеного використання земельної ділянки.До заяви можна додати копію витягу з ПЗЗ, акт відповідного органу про надання дозволу на умовно дозволений вид використання.

Подати заяву можна за допомогою багатофункціонального центру «Мої документи».